Seit Jahren scheitert die deutsche Politik nachhaltig daran, die Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten in den Griff zu bekommen. Wissenschaftler haben jetzt die politische Debatte der letzten Jahrzehnte untersucht und herausgearbeitet, worin das Problem besteht: Der Fokus der Politik hat sich auf eine Behandlung von Symptomen verlagert, statt die Ursachen anzugehen.

Berlin. Eine anhaltend starke Binnenwanderung führt zu wachsendem Zuzug und Wohnungsknappheit in den Großstädten, während in ländlichen Regionen vermehrt Leerstand entsteht. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurück – mit der Folge stark steigender Angebotsmieten in den urbanen Zentren. Doch anstatt diesen Herausforderungen mit einer echten Neubauoffensive zu begegnen, verschiebt sich der Fokus der Politik immer mehr auf regulierende Maßnahmen im Mietrecht.

Eine aktuelle Auswertung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt, wie sehr sich die wohnungspolitische Debatte in den vergangenen Jahrzehnten verändert hat. In den 1950er- bis 1970er-Jahren standen umfassende Wohnungsbauprogramme im Zentrum der wohnungspolitischen Debatte. Nach dem Zweiten Weltkrieg war der Wohnraummangel eklatant. Der Staat reagierte erfolgreich mit umfangreichen Neubauprogrammen, gefördert durch klare gesetzliche Grundlagen.

Die Mietpreisbremse als Symbol dieser Entwicklung

Seit den 1980er-Jahren vollzog sich jedoch ein schleichender Paradigmenwechsel. Die Diskussionen verlagerten sich zunehmend weg von der Baupolitik hin zu Fragen des Mietrechts. Begriffe wie „Mieterhöhung“, „Kündigungsschutz“ und „Mietpreisbremse“ begannen die politischen Reden im Bundestag zu dominieren. Ein zentrales Beispiel für diesen Trend ist die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015. Obwohl das Instrument bereits damals umstritten war, wurde es in den Folgejahren mehrfach verlängert und verschärft. 

Der aktuelle Koalitionsvertrag sieht nun erneut eine Verlängerung vor. Zur Begründung wird mitunter auf historische Vorbilder aus der Nachkriegszeit verwiesen. Der Vergleich greift jedoch zu kurz, denn während damals ein Großteil des Wohnungsbestandes kriegsbedingt zerstört war, sind es heute politische Versäumnisse, die zur Krise geführt haben. Frühzeitig erkennbare Entwicklungen wurden ignoriert, und gleichzeitig wurde der Wohnungsneubau durch überzogene Regulierungen und ausbleibende Investitionsanreize ausgebremst.

Regulierung schafft keine neue Wohnung

Die Fokussierung auf das Mietrecht hat aber nicht dazu beigetragen, das eigentliche Problem des knappen Wohnungsangebotes zu lösen. Seit mittlerweile über 25 Jahren liegt die Zahl fertiggestellter Wohnungen in Deutschland deutlich unter dem Niveau der 1960er- und 1970er-Jahre. Gleichzeitig steigt die Wohnungsnachfrage in den Großstädten seit 2010 stark an. Für Haushalte mit mittleren oder geringen Einkommen wird es bei einem anstehenden Umzug in die Metropolen zunehmend schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. 

Die leer stehende Wohnung auf dem Land ist für die Wohnungssuchenden in der Stadt keine Hilfe. Ein weiterer Befund der Studie ist, dass die Zahl konkreter Gesetzesinitiativen im Bundestag trotz hoher Aufmerksamkeit in den Reden sinkt. Statt in große bundesweite Wohnungsbauprogramme zu investieren, konzentriert sich die Politik auf punktuelle Regulierungen. Der Bau neuer Wohnungen tritt in den Hintergrund, obwohl er aus ökonomischer und sozialpolitischer Sicht das wirksamste Mittel gegen steigende Mieten wäre.

Mehr Neubau, weniger Regulierung

Fazit von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik beim Zentralverband Haus & Grund Deutschland: „Die Analyse des DIW macht deutlich, dass sich der politische Fokus von der Angebotsseite zur Regulierung verschoben hat. Was kurzfristig Entlastung verspricht, wirkt langfristig preistreibend, weil das Angebot weiter knapp bleibt. Es braucht eine Rückbesinnung auf die zentralen Aufgaben der Wohnungspolitik.“ 

Dazu zählt der Experte vor allem einen zentralen Aspekt: „Der Bau neuer Wohnungen muss wieder Vorrang haben“, sagt Grimm. „Eigentümer brauchen keine weiteren Eingriffe ins Mietrecht, sondern stabile Rahmenbedingungen, Investitionssicherheit und politische Verlässlichkeit. Nur so lässt sich das Problem nachhaltig lösen – mit mehr Wohnungen, nicht mit mehr Vorschriften.“

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 DIW-Studie Wohnungspolitik (PDF, 451 KB)

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