Schonfristzahlung ermöglicht keinen Härtefalleinwand gegen ordentliche Kündigung

Flattert Mietern wegen Zahlungsrückstand die fristlose Kündigung ins Haus, bleibt ihnen ein Ausweg: Wenn sie innerhalb der sogenannten Schonfrist die Mietschulden begleichen, wird die fristlose Kündigung hinfällig. Viele Vermieter erklären deswegen zugleich auch die ordentliche Kündigung. Dagegen können sich Mieter trotz Schonfristzahlung nicht mit einem Härtefalleinwand wehren.

Flattert Mietern wegen Zahlungsrückstand die fristlose Kündigung ins Haus, bleibt ihnen ein Ausweg: Wenn sie innerhalb der sogenannten Schonfrist die Mietschulden begleichen, wird die fristlose Kündigung hinfällig. Viele Vermieter erklären deswegen zugleich auch die ordentliche Kündigung. Dagegen können sich Mieter trotz Schonfristzahlung nicht mit einem Härtefalleinwand wehren.

Karlsruhe. Wird ein Mieter wegen Mietschulden fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt, kann er zwar die fristlose Kündigung abwenden, indem er die Mietschulden innerhalb der sogenannten Schonfrist begleicht. Die ordentliche Kündigung bleibt aber bestehen. Einer ordentlichen Kündigung kann ein Mieter auch nicht wegen unbilliger Härte widersprechen, wenn auch die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gegeben waren. Daran ändert auch eine Nachzahlung innerhalb der Schonfrist nichts.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden (Urteil vom 01.07.2020, Az.: VIII ZR 323/18). Die Bundesrichter urteilten im Streit um die Miete für eine Zweieinhalbzimmerwohnung in Berlin, die seit gut 30 Jahren vermietet ist – für zuletzt 564 Euro warm. Ende 2015 zahlte die Mieterin nicht mehr. Als im Februar 2016 ein Zahlungsrückstand von 1.630 Euro aufgelaufen war, sprachen die Vermieter eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Die Vermieter klagten auf Zahlung der rückständigen Miete, trotzdem stiegen die Mietschulden bis zum Juli 2017 auf 2.757 Euro.

Die Vermieter reichten daraufhin eine Räumungsklage ein und wiederholten darin noch einmal die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Jetzt sprang das Jobcenter ein und beglich die Mietrückstände vollständig noch innerhalb der Schonfrist. Das half der Mieterin letztlich jedoch nicht mehr. Sie scheiterte im Räumungsverfahren schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Versuch, die Kündigung wegen unzumutbarer Härte abzuwiegeln. Die Bundesrichter stellten fest: Die Mieterhin hatte gar keine Möglichkeit, einen Härteeinwand geltend zu machen.

Wenn fristlose Kündigung möglich ist, gibt es keinen Härtefalleinwand

Begründung: Ein Mieter kann sich zwar gegen eine ordentliche Kündigung zur Wehr setzen, wenn der Auszug für seinen Haushalt eine Härte bedeuten würde, die auch angesichts der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Das regelt § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort steht allerdings auch: Ein solcher Härtefalleinwand ist ausgeschlossen, wenn es einen Grund gibt, aus dem der Vermieter auch eine fristlose Kündigung aussprechen könnte – ganz unabhängig, ob er das auch wirklich getan hat.

Im vorliegenden Fall war die Mieterin deutlich mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand geraten. Dadurch waren sowohl die ordentliche als auch die fristlose Kündigung gerechtfertigt. Die Rückzahlung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach dem Einreichen der Räumungsklage ließ die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam werden. Die ordentliche Kündigung bestand jedoch weiterhin. Die Möglichkeit, mit einem Härtefalleinwand dagegen vorzugehen, ist durch die Schonfristzahlung aber nicht wieder aufgelebt, wie der BGH feststellte.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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