Eine eigene Ferienimmobilie ist für viele Menschen ein großer Traum. Als Rückzugsort für sich selbst, als Domizil für Freunde und Verwandte oder einfach als Kapitalanlage – die Nutzungsmöglichkeiten sind vielfältig. Ferienimmobilien unterscheiden sich bis auf die Nutzung kaum von klassischen Wohnimmobilien, aber ihre Finanzierung ist mitunter keine leichte Sache.
Berlin. Vor allem als Kapitalanlage können Ferienimmobilien – in guter Lage und Top-Zustand – attraktive Investments sein. Die Palette der möglichen Vorteile ist breit und reicht von Wertsteigerungspotenzial, attraktiven Mietrenditen, Diversifikation des Portfolios und steuerlichen Vorteilen bis hin zum Inflationsschutz. Bei der Kaufabwicklung unterscheiden sich Ferienimmobilien nicht von klassischen Immobilien: Bevor man eine Ferienimmobilie erwirbt, sollte man sicherstellen, dass das Objekt zu den eigenen Bedürfnissen und Zielen passt.
Zu den typischen Kosten gehören neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuern sowie Notarkosten. Hinzu kommen gegebenenfalls Investitionen für Sanierungen oder Modernisierungen sowie Ausgaben für Möbel und weitere Einrichtungsgegenstände. In den meisten Fällen wollen oder müssen Käufer ihr Urlaubsdomizil per Kredit finanzieren.
Ferienimmobilie aus Bankensicht riskanter
Dies kann jedoch mit Herausforderungen verbunden sein: Banken und Kreditinstitute betrachten Ferienimmobilien oft als riskantere Objekte als Hauptwohnsitze, da sie von saisonalen Schwankungen bei der Vermietung und potenziellen Leerstandsrisiken betroffen sein können. Dies kann dazu führen, dass die Kreditbedingungen strenger sind und höhere Anforderungen an das Eigenkapital gestellt werden. Einige Banken finanzieren sogar von vornherein keine Ferienimmobilien.
Insbesondere wenn die Ferienimmobilie ausschließlich selbst genutzt werden soll, schauen Banken genau hin. Schließlich entfallen dann Mieteinkünfte, welche in die Finanzierung einfließen könnten. Umso wichtiger ist es in diesem Fall, selbst genügend Eigenkapital mitzubringen. Einige Geldinstitute fordern bis zu 50 Prozent Eigenkapital für die Kreditvergabe. Zudem müssen Käufer ein hohes regelmäßiges Einkommen mitbringen, um eine Finanzierung zu erhalten. Manche Banken sehen es außerdem gerne, wenn es zwei Kreditnehmer gibt.
Attraktivität der Ferienimmobilie nachweisen
Soll die Ferienimmobilie vermietet und als Kapitalanlage genutzt werden, ist es wichtig, die Banken von der Rentabilität und Stabilität der Investition zu überzeugen. Dazu muss beispielsweise der Kaufpreis angemessen sein. Der Finanzierungsvermittler Dr. Klein empfiehlt als Faustregel, dass der Kaufpreis die zehnfache zu erzielende Jahresmiete nicht übersteigen sollte. Liegen die Übernachtungskosten beispielsweise bei 100 Euro und wird mit einer Auslastung von 280 Tagen pro Jahr kalkuliert, sollte das Objekt demnach nicht mehr als 280.000 Euro kosten.
Zudem ist es hilfreich, einen detaillierten Businessplan vorzulegen, der die erwarteten Mieteinnahmen, die laufenden Kosten und den potenziellen Wertzuwachs der Immobilie darlegt. Wurde sie bereits zuvor als Ferienvermietungsobjekt genutzt, sollte man sich Übersichten über die Anzahl der vermieteten Tage sowie die erzielten Mieteinnahmen vom Verkäufer geben lassen. Auch ortsübliche Vergleichsmieten für die Region, in der die Ferienimmobilie liegt, sind für den Termin bei der Bank womöglich hilfreich.
Auslandsimmobilien schwer zu finanzieren
Befindet sich das gewünschte Ferienobjekt im Ausland, kann das Kaufvorhaben deutlich komplexer werden als bei einer Inlandsimmobilie – einerseits, weil der Kauf mit mehr bürokratischem Aufwand für Ausländer einhergehen kann, zum anderen, weil Banken den Erwerb von Auslandsimmobilien deutlich kritischer prüfen. Tatsächlich finanzieren viele deutsche Banken grundsätzlich keine Auslandsimmobilien – und wenn doch, fordern sie für eine Kreditvergabe oftmals hohe Sicherheiten, etwa eine bereits abbezahlte Immobilie in Deutschland.
Zudem geht die Kreditaufnahme häufig mit Risikoaufschlägen auf den Zinssatz einher, sprich: Die Konditionen sind schlechter als für ein vergleichbares Darlehen zum Kauf einer Inlandsimmobilie. In einigen Ländern ist es möglich, Darlehen bei lokalen Banken aufzunehmen, um die Ferienimmobilie zu finanzieren. Die Bedingungen und Anforderungen variieren jedoch von Land zu Land, sodass man sich vorab gründlich über lokale Kreditgeber und ihre Konditionen informieren sollte.
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